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Guida alla locazione

Di seguito forniamo alcune informazioni utili per chi decide di locare un immobile, una piccola guida per conoscere quali documenti sono necessari e quali contratti definiscono la locazione di un immobile.
Preliminarmente alla redazione del contratto di locazione è consigliabile produrre e definire i seguenti punti:










    1) la certificazione degli impianti a norma di legge.
    2) l'Attestato di Prestazione Energetica. (sanzione amministrativa da 300€ a 1.800€)
    3) La copia del riparto delle spese condominiali, nonché il metodo di rimborso delle spese da parte del conduttore.
    4) La planimetria dell'immobile
    5) Definire il numero di mensilità a titolo di deposito cauzionale.
    6) Stabilire il tipo di contratto di locazione e la relativa durata.
    7) Stabilire il regime fiscale del contratto se optare per la “cedolare secca”
    8) Stabilire la decorrenza.










    Il contratto libero
    : è un contratto di locazione con il canone liberamente determinato dalle parti. La durata è di 4 anni, rinnovabile automaticamente di altri quattro (4+4 anni), salvo disdetta motivata nei termini di legge. Può essere anche di durata superiore (6+6) o (9+9) per i locali a destinazione commerciale. Non sono previste particolari agevolazioni fiscali , salvo che non si opti per la “cedolare secca” per il solo contratto ad uso abitativo.

    Il contratto concordato ordinario
    : questi contratti hanno una durata minima di tre anni più altri due di rinnovo automatico (3-4-5+2 anni). L'importo del canone di locazione è stabilito a livello locale attraverso la contrattazione tra sindacati inquilini ed associazioni della proprietà. Nei comuni ad alta tensione abitativa i proprietari che adottano questo tipo di contratto godono di particolari agevolazioni fiscali.

    Il contratto transitorio
    : può essere stipulato solo in presenza di necessità transitorie di proprietario e inquilino, da esplicitare nel contratto. La durata varia da uno a diciotto mesi. Nelle aree ad alta tensione abitativa il canone è lo stesso di quello stabilito per i contratti concordati; negli altri comuni , invece il canone è libero. Non ci sono agevolazioni fiscali.

    Il contratto per gli studenti fuori sede: i contratti hanno una durata da sei mesi a tre anni. I canoni sono quelli stabiliti dagli accordi locali. I locatori potranno godere delle agevolazioni fiscali.

Tipologie di tassazioni
Per la registrazione dei contratti sono previste due tipologie di tassazione:

REGIME ORDINARIO: si applica per tutti i contratti di locazione da chiunque stipulati. Per la registrazione è obbligatorio il versamento delle imposte di registro e i bolli

Tipo di contratto

Imposta di registro annuale

Bolli alla prima registrazione

Contratto a canone libero

2 % sul canone annuo

16,00€ ogni 100 righe

Contratto a canone concordato

1,4% sul canone annuo

16,00€ ogni 100 righe

La tassazione ordinaria degli affitti dal 2013 risulta più alta a causa del taglio alla deduzione forfettaria su questo tipo di redditi, che passa dal 15 al 5%. In sostanza aumenta la base imponibile su cui si pagano le tasse.

I redditi da locazione non vengono tassati per intero: al proprietario viene riconosciuto uno "sconto" per le spese di manutenzione dell'immobile che si suppone debba sostenere. Fino al 2012 la deduzione era appunto del 15%, quindi le aliquote irpef si applicavano sull'85% del reddito. Ma per la copertura finanziaria della riforma del lavoro Fornero dal 2013 la deduzione scende al 5%, quindi diventa tassabile il 95% dell'affitto. 
Inoltre con il regime di tassazione ordinario va pagata anche l'imposta di registro del 2% per ogni annualità d'affitto (per i contratti a canone libero) del 1,4% (per i contratti a canone concordato) con un minimo di 67 ero per il primo anno che viene divisa a metà con l'inquilino. A vantaggio della tassazione ordinaria va invece il fatto che dà "capienza fiscale" cioè permette di effettuare deduzioni e detrazione anche dal reddito di locazione, cosa che invece la cedolare secca non permette.

REGIME SOSTITUTIVO
: è stato introdotto nel 2011 soltanto sui contratti di locazione ad uso abitativo stipulati al di fuori dell’esercizio d’impresa, arte e professione (restano escluse, quindi, le società e gli enti non commerciali). È un regime facoltativo e la scelta spetta soltanto al locatore. Per la registrazione, a differenza del regime ordinario, si versa un’imposta sostitutiva (cedolare secca) invece delle tradizionali imposte di registro, bollo, Irpef e relative addizionali.
In cosa consiste
La cedolare secca, è una nuova forma di tassazione, dei contratti di locazione. Essa dà la possibilità di pagare sui redditi da locazione un'imposta sostitutiva del 10% per i contratti a canone "concordato" nelle città ad alta tensione abitativa (durata 3-4-5 -6+ 2 anni) e del 21% per i contratti a canone "libero" (durata 4 + 4 anni). 

Il nuovo regime è facoltativo, perché la convenienza varia in base al livello di reddito ed in base alla tipologia di contratto (concordato o a canone libero). L'opzione per la cedolare secca riguarda solo le persone fisiche, mentre restano esclusi coloro che esercitano una attività professionale o d'impresa. Inoltre, essa è limitata agli immobili affittati ad uso abitativo da (A1a A11), oltre ad eventuali pertinenze, come box e cantine locati assieme all'appartamento mentre risultano esclusi i terreni, gli uffici, i negozi e gli altri immobili non abitativi, e quelli accatastati come abitativi, ma locati per uso ufficio o promiscuo.
ATTENZIONE
Chi decide di avvalersi della cedolare secca ha l'obbligo di comunicarlo preventivamente all'inquilino con lettera raccomandata. Con la comunicazione il locatore rinuncia alla facoltà di chiedere l'aggiornamento del canone, anche se era previsto nel contratto, incluso quello per adeguamento Istat. Per i contratti di locazione di durata complessiva nell'anno inferiore a trenta giorni(per i quali non vige l'obbligo di registrazione) e per quelli in cui è indicata espressamente la rinuncia, a qualsiasi titolo, all'aggiornamento del canone, non è necessario inviare al conduttore alcuna comunicazione.

Tipo di contratto

Imposta sostitutiva

Contratto a canone libero

21,00% del canone annuo stabilito dalle parti

Contratto a canone concordato

10,00% del canone annuo

Resta l'obbligo di versare l'imposta di registro per la cessione del contratto 67€

Opzione per il regime della “cedolare secca”
In linea generale, l'opzione va esercitata con la registrazione del contratto di locazione e vale per l'intera durata del contratto (salvo revoca). In caso di proroga del contratto, anche tacita, l'opzione deve essere esercitata entro il termine di versamento dell'imposta di registro (cioè entro 30 gg dal momento della proroga).

Se l'opzione non è stata esercitata (né in sede di registrazione del contratto né con la proroga), è sempre possibile accedere al regime per le annualità successiva, esercitandola entro il termine previsto per il versamento dell'imposta di registro dovuta annualmente (cioè entro trenta giorni dalla scadenza di ciascuna annualità).
ATTENZIONE
In caso di contitolarità dell'immobile, l'opzione deve essere esercitata distintamente da ciascun locatore. I locatori contitolari che non esercitano l'opzione sono tenuti, in solido con il conduttore, a versare l'imposta di registro calcolata sulla parte del canone di locazione loro imputabile in base alle quote di possesso.
Versamento dell'imposta sostitutiva
L'imposta deve essere versata entro lo stesso termine previsto per il versamento dell'IRPEF (acconto e saldo) con modello F24 con possibilità di compensare l'imposta dovuta con eventuali crediti

Allegati
 
allegato

Fisco_e_casa_locazioni_1.pdf


allegato

slide-affitti.jpg


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